Такие условия признаются ущемляющими права потребителей поPсравнению сPправилами, установленными статьей 310 Гражданского кодекса РФ, статьями 5 иP6 закона оPдолевом строительстве, допускающими возможность изменения договора вPуказанной части только поPсоглашениюPсторон.
В-третьих, нарушающими права потребителей являются условия, которые предусматривают право застройщика наPизменение договора долевого участия вPодностороннем порядке вPотношении срока исполнения договора (окончания строительства иPпередачи участнику долевого строительства объекта) иPценыPдоговора.
Если застройщик формулирует условия договора таким образом, что вPдокументе обязанность покупателя поPоплате дополнительных работ (услуг) неPпредполагает дополнительного соглашения иPполучения соответствующего согласия инвестора, такие условия контролирующие организации рассматривают как ущемляющие праваPпотребителей.
Во-вторых, вPдоговорах содержатся условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности участников долевого строительства, такие как, например, обязательство принять участие вPсоздании товарищества собственников жилья либо вступить вPчлены уже созданного ТСЖ; нести расходы поPобслуживанию дома, включая оплату заPкоммунальные услуги, доPмомента передачи объекта участнику долевого строительства; оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления отPзастройщика (например, работы, связанные сPулучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ поPустановке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверейPи т.Pп.).
ДополнительныеPобязательства
Таким образом, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, вPтом числе иPвPслучае расхождения фактической площади квартиры сPпроектной (предусмотренной договором), участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора независимо отPтого, наPсколько сократилась площадьPквартиры.
Нередко вPдоговорах можно встретить условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической иPпроектной площадью квартиры составит менее 5% (вариантыP— 10%, 1 кв. м). Например, если после того, как квартира была построена, оказалось, что ееPфактическая площадь меньше, чем установлено соглашением, наP0,5 кв. м, участник долевого строительства поPдоговору лишен права потребовать соразмерного уменьшения его цены. ВPсвою очередь общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора, поскольку она прямо характеризует конкретный объект, являющийся предметом договора иPподлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения наPввод вPэксплуатацию многоквартирногоPдома.
Одним изPпримеров исключения ответственности застройщика заPнарушение требований кPкачеству объекта долевого строительства является следующее условие: «Застройщик неPнесет ответственность заPскрытые дефекты изделий иPкомплектующих, используемых при проведении работ поPмонтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ иPдр.». ВPтоPвремя как работы поPмонтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, что ихPоплата уже учтена при определении его цены. Таким образом, это условие, которое освобождает застройщика отPответственности заPнедостатки используемых имPпри выполнении перечисленных работ материалов (изделий иPкомплектующих), является прямым ущемлением правPпотребителей.
КPэтой группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки заPнарушение срока передачи участнику долевого строительства квартиры поPсравнению сPтем, что установлен частью 2 статьи 6 закона оPдолевом участии вPстроительстве. Дело вPтом, что согласно законодательству вPтом случае если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком вPдвойном размере, тоPесть 1/150 ставки рефинансирования Центробанка отPцены договора заPкаждый деньPпросрочки.
Одно изPтаких условий, которые снимают ответственность сPзастройщика заPнарушение срока исполнения договора, может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик неPнесет ответственность (вPтом числе вPвиде уплаты неустойки) заPпервые 6Pмесяцев нарушения срока строительства объекта иPввода егоPвPэксплуатацию».
Во-первых, вPдоговор включаются условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства. Причем они могут касаться как сроков строительства, так иPтребований кPкачеству проведенныхPработ.
НаPсовещании вPСлужбе строительного надзора, где вместе сPпредставителями компаний- застройщиков, вPдоговорах которых были обнаружены отклонения отPтребований нормативных актов, собрались специалисты Управления Роспотребнадзора, Службы строительного надзора иPСоюза строителей Красноярского края, вPочередной раз обсуждались наиболее частые претензии. Характерные для договоров участия вPдолевом строительстве условия, которые ущемляют права потребителей, можно разделить наPнесколькоPгрупп.
Работа надPошибками
«ЗаPпрошлый год было проверено 13 форм договоров, используемых застройщиками для оформления отношений сPучастниками строительства, иP12 изPних содержат условия, ущемляющие права потребителей,P— рассказывает заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора поPКрасноярскому краю Людмила Семенова,P— одни изPвключенных вPдоговоры условий неPсоответствуют нормам закона оPзащите прав потребителей. Другие противоречат закону оPдолевом строительстве. Причем число таких условий, ущемляющих права дольщиков, только вPодном договоре может доходитьPдоP14».
ВPКрасноярске, где большая часть застройщиков привлекает для строительства средства граждан, доPсих пор существуют компании, допускающие нарушения при составлении договоров участия вPдолевом строительстве. Анализируя договоры мелких иPкрупных застройщиков, контролирующие органы год заPгодом высказывают претензии кPсодержащимся вPнихPусловиям.
Закон обPучастии вPдолевом строительстве принят далеко неPвчера, вPэтом году сPмомента его вступления вPсилу исполняется шесть лет. НоPдоPсих пор уPконтролирующих органов сохраняются претензии кPтексту договоров оPдолевом участии, которые отдельные застройщики заключают сPучастниками строительства. ОбPэтом говорят результаты проверок Службы строительного надзора иPжилищного контроля Красноярского края иPУправления Роспотребнадзора поPКрасноярскомуPкраю.
Долевое строительство | Внимание, договор!
Статьи по строительству, ремонту, дизайну и отделке
Поиск по разделу:
Долевое строительство | Внимание, договор! строительный портал Sibdom.ru
Комментариев нет:
Отправить комментарий